Immobilienfinanzierung: Bausparvertrag vs. Wohn-Riester

Während Bausparverträge seit Jahrzehnten bewährte Produkte auf dem Weg zum Eigenheim sind, wurde erst 2008 die Riester-Förderung für eigengenutzte Immobilien eingeführt. Für viele Käufer und Bauherren stellt sich die Frage, mit welchen Finanzierungsformen sie am schnellsten, günstigsten und sichersten zum schuldenfreien Traumhaus gelangen.

Bausparvertrag

Der Bausparvertrag besteht aus einer Spar- und einer Darlehensphase. Bereits beim Abschluss werden die Guthaben- und Darlehenszinsen für die gesamte Laufzeit festgelegt. Zunächst wird über mehrere Jahre hinweg ein Guthaben angespart, bis der Vertrag in die Zuteilung kommt. Je nach Ausgestaltung des Vertrags ist dies der Fall, wenn zwischen 25 und 50 Prozent der gewählten Bausparsumme eingezahlt wurden (Wahlzuteilung). Daraufhin wird das Bauspardarlehen, das die Differenz zwischen Bausparsumme und Bausparguthaben darstellt, ausgezahlt und in gleichbleibenden monatlichen Raten zurückgezahlt. Bausparverträge kombinieren das Sparen mit dem Ziel eines Immobilienerwerbs mit der Option, ein Bauspardarlehen zu bereits festgelegten, meist recht günstigen Konditionen aufzunehmen. Auch Vorfinanzierungen eines noch nicht zuteilungsreifen oder eines neu abgeschlossenen Bausparvertrags sind möglich.

Wohn-Riester

Unter dem Schlagwort "Wohn-Riester" werden Produkte bezeichnet, die einen Immobilienerwerb mit staatlichen Riester-Zulagen ermöglichen. Wer Beiträge zur gesetzlichen Rentenversicherung leistet, kann Zulagen von 154 EUR für sich und 300 EUR pro Kind (vor 2008 geboren: 185 EUR) in Anspruch nehmen, darüber hinaus werden Steuervorteile auf gezahlte Beiträge gewährt. Voraussetzung ist die Einzahlung von 4% des Vorjahresbrutto abzüglich Zulagenanspruch und der Abschluss eines für die Riester-Förderung zertifizierten Produkts. Im Falle eines Wohn-Riester-Darlehens werden die Tilgungsanteile der Darlehensrate als förderfähiger Beitrag anerkannt. Im Gegenzug muss im Rentenalter eine fiktiver Rentenbezug besteuert werden, dem steht jedoch ein Zinseszins-Effekt der erhaltenen Förderung gegenüber. Die Rückzahlung erhaltener Förderung droht bei Verkauf oder Vermietung der Immobilie, wenn keine Ersatzinvestition in ein riestergefördertes Produkt oder eine eigengenutzte Immobilie getätigt wird. Viele Banken bieten Riester-geförderte Annuitätendarlehen an, deren konstante Rate (Annuität) aus Zins und Tilgung besteht. Die Zulagen werden als Sondertilgung zur Reduzierung der Restschuld eingezahlt.

Riester-geförderte Bausparverträge

Nicht nur Bankdarlehen, auch Bausparverträge können mit Zulagen und Steuervorteilen gefördert werden: dies gilt sowohl für den Darlehensanspruch bestehender Verträge in zertifizierten Tarifen als auch für Neuabschlüsse in speziellen Riester-Tarifen. In der Sparphase werden für die Sparbeiträge Zulagen und Steuervorteile gewährt, in der Darlehensphase bilden die Tilgungsbeiträge (ohne Zinsanteile) die entsprechende Bemessungsgrundlage. Auch Bausparverträge mit Riester-Förderung können vorfinanziert werden. Wohn-Riester und Bausparvertrag können frei kombiniert werden. Bausparverträge eignen sich wegen ihrer festen Konditionen besonders für sicherheitsorientierte Finanzierer. Wohn-Riester-Modelle locken mit üppiger staatlicher Förderung, fordern jedoch Abstriche bei der Flexibilität und spätere Besteuerung.